Déficit foncier 2026 : plafond et travaux

Dernière mise à jour le 24 septembre 2026 par Le Magicien des Impôts

Déficit foncier 2026 : au régime réel, la fraction du déficit provenant de charges autres que les intérêts d’emprunt peut être imputée sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le plafond peut atteindre 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique. Mise à jour le 21 septembre 2026.

Un déficit foncier apparaît lorsque les charges déductibles d’un logement loué nu au régime réel sont supérieures aux revenus fonciers encaissés.

Ce mécanisme concerne les revenus imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Il ne s’applique pas au régime micro-foncier, puisque celui-ci utilise un abattement forfaitaire de 30 % et ne permet pas de créer un déficit.

➡️ Micro-foncier ou régime réel : comprendre les charges

La partie du déficit qui provient de dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt peut être imputée sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.

La fraction qui dépasse 10 700 €, ainsi que la partie du déficit provenant des intérêts d’emprunt, est reportable uniquement sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Vous percevez 12 000 € de loyers et supportez :

• 3 000 € d’intérêts d’emprunt ;
• 18 000 € d’autres charges déductibles.

Le résultat foncier est de -9 000 €. Les loyers sont réputés couvrir en priorité les intérêts d’emprunt. Dans cet exemple, le déficit restant provient donc d’autres charges et peut, sous réserve des conditions générales, être imputé sur le revenu global puisqu’il reste inférieur à 10 700 €.

Le plafond peut être relevé, sur option, jusqu’à 21 400 € par an à concurrence des dépenses de rénovation énergétique éligibles permettant à un logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D.

La loi de finances pour 2026 a prolongé ce dispositif pour les dépenses de rénovation énergétique payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027. Le nouveau classement énergétique doit être justifié au plus tard le 31 décembre 2027.

Le doublement du plafond n’est donc pas automatique : il dépend du montant de travaux éligibles et du respect des conditions énergétiques et documentaires.

Au régime réel, peuvent notamment entrer dans le calcul, lorsqu’elles répondent aux conditions fiscales :

• dépenses de réparation et d’entretien ;
• certains travaux d’amélioration ;
• taxe foncière hors part récupérable ;
• primes d’assurance ;
• frais de gestion et de procédure ;
• provisions de copropriété avec régularisation ultérieure ;
• intérêts et frais d’emprunt, avec un traitement spécifique pour l’imputation du déficit.

Les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles comme de simples travaux de réparation ou d’amélioration.

Lorsque vous imputez un déficit foncier sur votre revenu global, le logement doit en principe rester affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.

Une cessation prématurée de la location peut entraîner la remise en cause de l’avantage, sauf exceptions prévues par la réglementation.

Le calcul s’effectue dans la déclaration de revenus fonciers n°2044 ou 2044 spéciale selon votre situation. La fraction imputable sur le revenu global est ensuite reportée sur la déclaration n°2042, notamment en case 4BC.

Les déficits reportables sur les revenus fonciers des années suivantes doivent être suivis d’une année sur l’autre dans les rubriques prévues.

Le déficit foncier peut réduire le revenu global imposable et donc l’impôt dû l’année des travaux. Mais un projet immobilier ne doit pas être choisi uniquement pour créer une déduction : le coût des travaux, le prix du bien, le loyer, la vacance et la valeur de revente restent déterminants.

Les intérêts d’emprunt sont-ils imputables sur le revenu global ?
Non. La part du déficit provenant des intérêts d’emprunt est uniquement reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Peut-on créer un déficit foncier en micro-foncier ?
Non. Il faut relever du régime réel.

Le plafond de 21 400 € est-il permanent ?
Non. Il s’agit d’un régime temporaire lié à des travaux de rénovation énergétique répondant aux conditions légales.

Les déficits non utilisés sont-ils perdus ?
La fraction reportable peut être imputée sur les revenus fonciers des dix années suivantes, sous réserve des règles applicables.

Sources : article 156 du CGI, impots.gouv.fr et ministère de l’Économie. Cette page présente les règles générales et ne remplace pas l’analyse de votre déclaration ou de vos travaux.