Avis La Première Brique 2026

Dernière mise à jour le 27 septembre 2026 par Le Magicien des Impôts

Avis La Première Brique 2026 : plateforme française de crowdfunding immobilier accessible dès 1 €, agréée PSFP par l’AMF, avec plus de 900 projets financés. Son principal attrait est l’accessibilité et le volume de projets ; son principal risque reste la perte en capital, les retards et l’illiquidité. Mise à jour le 21 septembre 2026.

Statut réglementaire	PSFP agréé AMF n° FP-2023-15
Agrément	28 septembre 2023
Ticket d’entrée	1 €
Frais d’entrée investisseur	0 €
Projets financés	plus de 900
Montant financé depuis 2019	près de 440 M€
Durée moyenne affichée	environ 19 mois pour les opérations
Solde non investi	rémunéré jusqu’à 3 %/an selon les conditions affichées

Oui. La Première Brique figure sur la liste blanche de l’Autorité des marchés financiers comme prestataire de services de financement participatif (PSFP), sous le numéro FP-2023-15. Le service agréé concerne la facilitation de l’octroi de prêts.

Cet agrément encadre l’activité de la plateforme ; il ne signifie pas que l’AMF garantit les projets ou votre capital.

La page d’indicateurs, mise à jour le 11 septembre 2026, indique plus de 900 projets financés depuis 2019 pour près de 440 millions d’euros. La liste de projets affichait le 21 septembre environ 915 projets financés, dont 482 terminés.

Ce volume donne davantage de profondeur historique qu’à une plateforme nouvellement créée. Il ne faut cependant pas confondre « projet terminé » avec garantie de performance future.

1. Les opérations de crowdfunding immobilier : vous prêtez à un porteur de projet. Les projets actuellement visibles proposent souvent des taux bruts autour de 11 % à 12 % par an sur des durées proches de 20 à 30 mois. Le remboursement est fréquemment in fine : capital et intérêts sont versés à l’échéance ou lors d’un remboursement anticipé.

2. L’immobilier locatif commercial : La Première Brique propose aussi des investissements visant des loyers mensuels et une éventuelle plus-value à la sortie. La plateforme affiche des objectifs pouvant aller jusqu’à 9 % de loyer net cible annualisé et 30 à 45 % de performance cible sur cinq ans. Ce sont des objectifs non garantis, pas un rendement acquis.

La Première Brique affiche actuellement 0 € de frais d’entrée pour l’investisseur et aucun frais pour créditer ou débiter le porte-monnaie. La rémunération de la plateforme provient principalement des porteurs de projets et des structures de financement.

Sur le produit locatif, les frais de gestion et d’intermédiation propres à chaque actif sont détaillés dans la fiche projet et déduits des flux avant distribution.

Depuis le nouveau référentiel FPF V5, un projet ayant fait l’objet d’une prorogation contractuelle, d’un avenant ou d’un protocole et respectant son nouvel échéancier n’est plus classé dans les catégories de retard G/H. Il figure dans la catégorie « en cours respectueux d’échéances modifiées ».

Conséquence : pour comparer les taux de retard 2026 avec des chiffres plus anciens ou avec une autre plateforme, il faut vérifier que la méthodologie est identique. Une baisse apparente des « retards » ne signifie pas nécessairement qu’il n’y a plus eu de prolongations de projets.

Ce témoignage repose sur mon utilisation personnelle de la plateforme au fil d’une cinquantaine de projets. Il ne constitue pas un conseil en investissement. Le crowdfunding immobilier comporte un risque de perte en capital et d’illiquidité : les fonds restent normalement bloqués jusqu’au dénouement du projet, sans marché secondaire permettant une revente facile.

Je cherchais à diversifier une partie de mon épargne au-delà de mon PEA et de mon assurance vie. La possibilité de financer des projets immobiliers concrets avec un ticket d’entrée très faible m’a attiré vers La Première Brique.

L’inscription

La création du compte a été simple et rapide, avec une vérification d’identité classique pour une plateforme régulée en tant que prestataire de services de financement participatif. J’ai apprécié de pouvoir commencer avec des montants symboliques : l’investissement est accessible dès 1 €, sans frais d’entrée annoncés pour l’investisseur.

Le choix des projets

Plusieurs opérations sont régulièrement proposées, principalement par des marchands de biens. Les fiches présentent le montant recherché, la durée prévisionnelle, le rendement contractuel et les garanties éventuelles, comme une hypothèque ou une caution.

Je les ai trouvées globalement claires, mais j’ai dû apprendre à regarder au-delà du taux affiché. Le ratio LTV, l’apport de l’opérateur, sa marge prévisionnelle, la précommercialisation et le rang réel des garanties sont devenus des critères importants dans ma sélection.

L’investissement automatisé

J’ai testé l’outil d’investissement automatique de la plateforme. Il permet de préconfigurer des critères et de répartir plus facilement de petites sommes entre différents projets. J’y retrouve une logique proche du DCA que je pratique sur mon PEA. Cela facilite la diversification, mais ne supprime pas le risque propre à chaque opération ni la nécessité de comprendre les critères choisis.

Le suivi des investissements

Le tableau de bord permet de suivre chaque projet et les remboursements. J’ai également apprécié les communications régulières sur l’avancement des opérations, notamment lorsqu’un chantier ou une revente prenait du retard. Comparée à des acteurs plus silencieux après la collecte, cette communication m’a paru plutôt transparente.

Mon principal point de vigilance : les retards

Sur la cinquantaine de projets auxquels j’ai participé, une part significative a dépassé le calendrier annoncé au départ. Mon expérience ne permet pas d’établir une statistique représentative de toute la plateforme, mais elle montre concrètement que la durée prévisionnelle ne doit pas être considérée comme une date de remboursement garantie.

Pendant longtemps, j’avais connu très peu de défauts effectifs. La situation commence toutefois à évoluer sur certains projets anciens. Le contexte touche plus largement le crowdfunding immobilier : refinancements plus difficiles, ventes retardées et marché immobilier moins fluide. Un projet prorogé peut également ne plus apparaître dans la même catégorie statistique s’il respecte un nouvel échéancier contractuel.

La fiscalité

Dans mon cas, les prélèvements ont été gérés directement lors du versement des intérêts et la plateforme a mis à disposition un récapitulatif fiscal annuel. Par défaut, les intérêts relèvent généralement du prélèvement forfaitaire unique de 30 % pour un particulier résident fiscal français, sauf situation particulière ou option globale pour le barème progressif. Il reste nécessaire de contrôler les montants préremplis dans sa déclaration.

Le service client

J’ai contacté le support par chat au sujet du calendrier de remboursement d’un projet en retard. La réponse a été rapide et contextualisée, avec une explication concrète de l’état du dossier, sans minimiser excessivement le retard.

En résumé : mon expérience est positive concernant la prise en main, l’accessibilité dès 1 € et la communication. Le point de vigilance majeur reste l’allongement réel de la durée d’immobilisation : je n’investis donc que des sommes que je peux laisser bloquées plus longtemps que prévu, en les répartissant sur de nombreux projets.

➡️ Vérifier les projets et l’offre en cours

• Perte en capital : un porteur de projet peut ne pas rembourser tout ou partie du prêt.
• Retard : une opération immobilière peut nécessiter une prorogation ou un nouvel échéancier.
• Illiquidité : vous ne disposez pas d’un marché liquide permettant de revendre librement votre créance avant l’échéance.
• Concentration : investir une grosse somme sur un seul projet augmente fortement le risque spécifique.
• Garanties : hypothèque, fiducie ou caution peuvent améliorer le dossier sans transformer l’investissement en capital garanti.
• Taux élevé : un rendement proposé de 11 % ou 12 % rémunère un niveau de risque supérieur à celui d’un placement garanti.

La plateforme propose des « Jimbots », qui permettent de préconfigurer des critères et d’initier automatiquement des investissements lorsque des projets correspondants ouvrent.

L’automatisation facilite la diversification, mais elle ne doit pas supprimer l’analyse du projet : montant de dette, marge du marchand, garanties, calendrier, précommercialisation et qualité de l’opérateur restent à examiner.

La Première Brique affiche actuellement une rémunération de 3 % par an sur l’argent disponible dans le porte-monnaie, avec un plafond lié au montant investi sur les 30 derniers jours. Le mécanisme est utile entre deux projets, mais ses conditions peuvent évoluer.

Le parcours d’inscription lié à un parrain affiche actuellement un bonus de 1 % du montant du premier investissement, crédité sur le solde La Première Brique.

➡️ Voir les conditions du parrainage La Première Brique

La Première Brique peut intéresser un investisseur qui souhaite ajouter une petite poche de crowdfunding immobilier à un patrimoine déjà diversifié, en répartissant ses investissements sur de nombreux projets.

Elle est moins adaptée à l’épargne de précaution ou à une somme dont vous pourriez avoir besoin à court terme, car le calendrier réel d’un projet immobilier peut dépasser la durée initialement annoncée.

Les points distinctifs sont l’accès dès 1 €, l’absence de frais d’entrée pour l’investisseur, une activité devenue importante depuis 2019, un flux régulier de nouveaux projets et des outils d’automatisation.

Les taux proposés sont élevés, mais ils doivent être lus avec les risques correspondants. Le point le plus important pour suivre la plateforme en 2026 est de regarder les indicateurs de remboursement, prolongations contractuelles et pertes, et pas seulement le rendement affiché à l’ouverture des projets.

➡️ Voir les projets actuellement disponibles sur La Première Brique

Données contrôlées le 21 septembre 2026 sur La Première Brique et la liste blanche AMF. Tout investissement comporte un risque de perte partielle ou totale du capital et d’illiquidité.