Découvrez comment créer une SCI, les conditions à respecter, la fiscalité et les couts associés, …
Sommaire
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Définition et principe de fonctionnement
Une SCI est une société civile dédiée à l’immobilier. Ce statut juridique spécifique permet d’acquérir des biens immobiliers à plusieurs. Ce type de société offre une meilleure protection aux associés et simplifie la transmission des parts en cas de décès de l’un d’eux.
En constituant une SCI, chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport, devenant ainsi copropriétaire de la société, laquelle détient les biens immobiliers.
Les différents types de SCI
Il existe différents types de SCI, chacune ayant ses particularités en fonction du projet des associés :
- la SCI de gestion ou de location,
- la SCI familiale,
- la SCI construction-vente,
- la SCI d’attribution,
- la SCI de jouissance à temps partagé,
- la SCI agricole.
La SCI de gestion ou de location est la forme la plus courante en France. Ce type de SCI permet de gérer ou de louer un ou plusieurs biens immobiliers.
Quelles conditions pour créer une sci ?
Créer une SCI nécessite le respect d’un certain nombre de conditions :
- le nombre d’associés : la loi impose un minimum de deux associés pour créer une SCI. Aucun nombre maximum n’est précisé;
- avoir un capital social : aucun montant minimum n’est imposé;
- trouver un nom à la société (qui doit être disponible);
- nommer un ou plusieurs gérants, associés ou non.
Note : une personne morale peut faire office d’associé. il est donc possible de créer une SCI avec une holding par exemple.
Pourquoi créer une SCI ?
Il existe de nombreuses raisons de créer une SCI. Que ce soit pour s’associer / éviter l’indivision, créer une structure fiscalement opaque, ne pas dépendre des normes du HCSF en matière de financement bancaire, …
Éviter le régime de l'indivision
En général, la SCI offre une meilleure sécurité juridique, car la rédaction des statuts permet de formaliser les relations entre associés, la gestion des biens ainsi que la transmission.
De plus, en cas de difficultés financières, le créancier se tournera d’abord vers la SCI elle-même et non vers ses associés. Cela assure donc une certaine protection pour tous les associés.
Un autre avantage majeur de la SCI est qu’elle simplifie la transmission d’un patrimoine immobilier, contrairement à l’indivision. Dans le cadre d’une SCI, les héritiers associés reçoivent des parts qu’ils peuvent vendre librement.
Note : en cas de désaccord, les indivisaires peuvent être amenés à vendre un bien immobilier. Dans le cadre d’une SCI, un associé ne peut procéder qu’à la cession de ses parts sociales sans pouvoir obliger la vente du bien immobilier.
Les avantages fiscaux de la SCI
Lors de la création d’une SCI, les associés peuvent choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).
Si la SCI est soumise à l’IR, chaque associé doit déclarer sa part du résultat net avant impôts dans sa déclaration de revenus annuelle personnelle, proportionnellement à sa participation dans la société. Dans ce cas, la SCI est dite transparente.
En revanche, si la SCI opte pour l’IS, c’est la société qui déclare le résultat net avant impôts et qui en paie l’impôt. Les associés ne doivent déclarer sur leur déclaration personnelle que les éventuels dividendes perçus. Dans ce cas, la SCI est dite opaque.
Faciliter l'emprunt bancaire
Dans certaines situations, s’associer est la seule solution pour profiter du levier bancaire. En effet lors d’une demande de crédit, la banque évalue les capacités financières de chaque associé.
En cumulant ces capacités d’emprunt, de meilleures garanties sont offertes à la banque, ce qui augmente les chances d’obtenir un prêt.
De plus si vous souhaitez contracter un crédit en nom propre et que votre SCI est à l’IS (impôt sur les sociétés), votre banque ne prendra pas en compte les prêts liés à la SCI (ce qui augmente votre capacité d’emprunt).
Note : les SCI ne sont pas concernées par les règles d’endettement établies par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). Cela peut être une solution pour dépasser les 35% d’endettement !
Comment créer une sci ?
Pour constituer une SCI, plusieurs démarches sont nécessaires. Voici les 4 étapes de création d’une SCI :
- Rédiger les statuts de la SCI ;
- Constituer et déposer le capital social ;
- Publier un avis de création dans un journal d’annonce légale ;
- Procéder à l’immatriculation de la société auprès du Guichet unique INPI.
Rédaction des statuts de la SCI
La rédaction des statuts est une étape cruciale dans la création d’une SCI, celle-ci ne doit pas être négligée (vous pourriez vous en mordre les doigts plus tard).
Les statuts permettent de fixer un cadre juridique et légal aux activités de la société mais également de définir les pouvoirs du gérant. Il est conseiller de se faire accompagner par un professionnel dans cette démarche.
Note : Attention au siège social que vous allez définir dans les statuts. Les statuts devront être mis à jour si celui-ci était amené à changer (suite à un déménagement par exemple). La modification des statuts est une opération couteuse…
Les associés ont le choix entre plusieurs types d’apports :
- Apports en numéraire : il s’agit d’apports en argent, pouvant être réalisés en espèces, par chèque ou par virement bancaire sur le compte de la SCI.
- Apports en nature : cela concerne des biens immobiliers.
Il n’existe pas de montant minimum légal pour fixer le capital social d’une SCI, hormis l’exigence que chaque associé apporte au moins 1€.
En échange de leur apport, les associés reçoivent des parts sociales proportionnelles à la contribution effectuée.
Publication d'une annonce légale
La création d’une SCI implique de publier un avis de création dans un journal d’annonce légale. Il s’agit là d’une formalité assez simple et rapide.
Une fois la publication effectuée, vous recevrez une attestation qui sera nécessaire par la suite dans le cadre de l’immatriculation.
La solution la plus facile (et la moins couteuse) est de passer par le site suivant : https://www.annonces-legales.fr/.
Réalisation des formalités de création en ligne
Enfin, la dernière étape consiste à constituer et déposer le dossier de création auprès de l’INPI.
Voici les éléments qui vous seront demandés :
- L’exemplaire original des statuts signé par tous les associés ;
- Le registre des bénéficiaires effectifs ;
- Un justificatif d’occupation des locaux utilisés pour le siège social ;
- L’attestation de publication dans un journal d’annonces légales ;
- Un justificatif d’identité du gérant ;
- Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation du gérant.
Vous recevrez ensuite l’extrait Kbis de la société. Ce document officiel confirme l’existence légale de la société.
Note : les délais d’attente peuvent être assez longs (plusieurs semaines).
Combien coute la création d'une SCI ?
Le budget à prévoir pour créer une SCI dépend principalement des choix effectués par les associés concernant les démarches liées à la création.
Il est nécessaire de s’intéresser à l’ensemble des coûts de création d’une SCI pour éviter les mauvaises surprises.
Les différents frais administratifs
Il existe un certain nombre de frais administratifs qui sont incompressibles :
- Publication dans un journal d’annonce légale : environ 217€ TTC
- Déclaration des bénéficiaires effectifs : 21,41€ TTC
- Frais d’immatriculation : 66,88€ TTC
Note : ces frais sont inévitables quel que soit le type de SCI ou la méthode de création utilisé.
Créer une sci soi-même
Il est possible d’entreprendre toutes les démarches de création d’une SCI soi-même mais cela est rarement conseiller. En effet la rédaction des statuts est une étape cruciale qui se doit de respecter certaines règles en matière de contenu et de mise en forme.
Pour autant, si vous souhaitez rédiger les statuts vous-même, il faudra y consacrer du temps mais cela vous fera faire des économies.
Créer une sci avec un professionnel
Pour la création de votre SCI, vous pouvez faire appel à un professionnel (notaire, avocat ou expert-comptable). Ce choix (bien que rassurant) peut engendrer des frais assez importants allant de 700€ HT à plus de 2000€ HT en fonction du professionnel choisi.
Si vous avez besoin de rédiger des statuts spécifiques liés à votre situation, il est recommandé de se faire accompagner dans cette démarche. De mon expérience les notaires ont toutes les compétences nécessaires pour vous accompagner.
Créer une sci avec une plateforme juridique
Aujourd’hui il est possible de faire appel à des plateformes juridiques comme LegalPlace pour la création de SCI. À mon sens il s’agit là du meilleur compromis, le tout à des tarifs très attractifs (formule à partir de 99€ HT).
C’est suite à ce constat que j’ai eu la chance nouer un partenariat avec eux, vous permettant de bénéficier d’une promo de -15% avec le code « MAGICIEN » !
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