Micro-foncier 2026 : quelles charges sont déductibles ?

Dernière mise à jour le 21 septembre 2026 par Le Magicien des Impôts

Micro-foncier 2026 : vous ne pouvez déduire aucune charge réelle individuellement. L’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers bruts. Mise à jour le 21 septembre 2026.

La réponse est simple : aucune charge n’est déduite séparément en micro-foncier.

Vous ne pouvez donc pas retrancher en plus de vos loyers :

• les intérêts d’emprunt ;
• les travaux ;
• la taxe foncière ;
• l’assurance propriétaire non occupant ;
• les frais de gestion ;
• les provisions de copropriété ;
• les frais de procédure ou de gestion locative.

Ces dépenses sont censées être couvertes globalement par l’abattement forfaitaire de 30 %.

Pour la déclaration 2026 des revenus perçus en 2025, le régime micro-foncier s’applique en principe lorsque les revenus fonciers bruts du foyer fiscal n’excèdent pas 15 000 € et que vous ne relevez pas d’un régime exclu du micro-foncier.

Vous inscrivez le montant brut des loyers imposables dans la déclaration n°2042, case 4BE. Vous ne devez pas retrancher vous-même les 30 % : l’administration calcule automatiquement l’abattement.

Revenus fonciers bruts	12 000 €
Abattement de 30 %	3 600 €
Revenu foncier imposable	8 400 €

Même si vos dépenses réelles sont de 5 000 €, vous ne pouvez pas les ajouter à l’abattement de 3 600 €. Pour déduire les charges réellement supportées, il faut relever du régime réel.

Le micro-foncier est simple, mais il n’est pas nécessairement le plus avantageux. Une première comparaison consiste à regarder si vos charges réellement déductibles représentent plus ou moins de 30 % des loyers bruts.

Exemple : avec 12 000 € de loyers, l’abattement micro représente 3 600 €. Si vos intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurances et autres charges déductibles sont sensiblement supérieurs à 3 600 €, le régime réel mérite d’être étudié.

Ce seuil de 30 % n’est qu’une règle de comparaison : le régime réel peut aussi permettre de constater un déficit foncier, ce que le micro-foncier ne permet pas de créer.

➡️ Comprendre le déficit foncier

Si vous êtes normalement éligible au micro-foncier, vous pouvez opter pour le régime réel en déposant une déclaration n°2044 ou, selon la situation, une 2044 spéciale.

L’option est irrévocable pendant trois ans. Si vous optez en 2026 pour vos revenus 2025, vous restez au réel pour l’imposition des revenus 2025, 2026 et 2027.

Contrairement au micro-foncier, le régime réel permet de déduire les charges admises fiscalement pour leur montant effectivement supporté : notamment certains travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, primes d’assurance, taxe foncière hors part récupérable et certaines charges de copropriété.

Les provisions de copropriété déduites doivent ensuite faire l’objet de la régularisation fiscale prévue lorsque l’arrêté des comptes distingue les charges déductibles des dépenses non déductibles ou récupérables sur le locataire.

Peut-on déduire les intérêts d’emprunt en micro-foncier ?
Non. Ils sont couverts forfaitairement par l’abattement de 30 %. Leur déduction réelle nécessite le régime réel.

Peut-on déduire des travaux en plus des 30 % ?
Non. L’abattement remplace la déduction de vos charges réelles.

Le seuil de 15 000 € est-il proratisé si le logement n’est loué qu’une partie de l’année ?
Non. L’administration précise que le seuil annuel de 15 000 € n’est pas proratisé selon la durée de location.

Peut-on revenir au micro-foncier après avoir choisi le réel ?
Oui, mais seulement après la période minimale de trois ans liée à l’option.

➡️ Déclaration des biens immobiliers : notre guide

Sources : brochure pratique Impôt sur le revenu 2026 et simulateur officiel impots.gouv.fr. Cette page concerne la location nue imposée dans la catégorie des revenus fonciers, pas la location meublée.